【关键词】 民事 买卖合同 违约金 定金 选择适用 

【裁判要点】 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，定金罚则法律虽规定可以双倍赔偿，但当事对定金返还的数额有特别约定的，且该约定不违反定金法律规定，应适用当事人约定，而不适用双倍返还的法律规定。 

【相关法条】 《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项、第三款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 

【案件索引】 一审案号（2019）豫1727民初5796号 

二审案号（2020）豫17民终1523号 

【基本案情】

原告刘某向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告返还购房款750000元；被告按合同约定支付违约金总房款的20%计款360000元，及以750000元为本金，按月息1分5厘的利息两项合计388125元；案件受理费由被告负担。

被告魏某、魏某永辩称：原告所诉与事实不符。合同签订后，被告魏某永按合同约定配合原告到银行办理相关手续。由于原告及银行的原因导致贷款资金未到位，责任不在被告，原告未按照合同约定办理房屋抵押注销手续，合同备注说明因贷款资金等原因导致贷款不能发放，原告于三个工作日内支付余款720000元，但截止开庭之日原告未付清房款，说明原告违约，只有原告按约定付了房款才到办理过户的环节，应驳回原告的请求。

被告张某辩称：本被告只是中介人，不是担保人，原告刘玉玲请求本被告承担担保责任无依据，应予驳回。

法院经审理查明：被告魏某经公证委托其父被告魏某永对外转让其位于驿城区骏马路北段西侧的房屋。2019年9月27日，原告刘某与被告魏某永在被告张某的居间下，签订房屋买卖合同，合同约定：甲方魏某永将被告魏某位于骏马路北段西侧的房屋，出售于原告刘某（乙方），房价款1800000元。甲方承诺，保证转让的房产一切情况介绍属实、符合国家及本市房屋上市的有关规定及政策，否则由承担全部责任；该房产有银行抵押贷款680000元，乙方应于2019年10月8日起10个工作日内办理抵押注销手续。合同签订之日乙方付甲方定金400000元作为购房的担保，房屋过户前一方毁约按照定金的百分之五十赔付对方。乙方解除抵押后办理按揭，剩余房款申请贷款，双方携相关资料办理房屋产权过户。甲方收到尾款后10天内腾房交付。双方对违约责任约定如下：1、乙方未按约付款的，每逾期一日按未付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期六十日对方可解除合同，乙方赔偿对方房产价款20%的违约金；2、甲方逾期交房的，每逾期一日甲方付乙方已付款的万分之五的违约金，逾期六十日的，乙方可以退房，甲方退款并赔偿乙方房产总价款20%的违约金；3、甲方故意隐瞒房屋已出售或抵押的事实，或合同签订后甲方又将房屋出卖或抵押他人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方退还已付款并赔偿乙方已付款一倍的违约金；4、双方在权利转移期间不得要求涨、减房款；5、甲乙双方不履行合同约定或违背诚信原则，导致合同目的不能实现，另一方有权解除合同，本合同被解除的，参照上述1、2、3款执行。合同约定丙方张某为甲乙双方提供居间服务，充当订约介绍人，提供法律咨询拟定本合同，协助或代为办理交房、过户及贷款手续等。合同签订后当日，因被告魏某永的账户不能使用，原告将支付魏某永的400000元转账至张某账户名下，被告魏某永给原告出具收条，张某保证将款付给被告魏某永，并以担保人的名义在收条上签名。之后张某将部分款交给魏某永，部分款用于偿还魏某永名下的贷款。2019年11月13日，原告申请有关部门办理不动产变更登记，有关部门以被告魏某名下的房屋坐落位置与其提供的土地使用证位置不一致，无法办理不动产权证，退回原告的办证申请，为此成讼。

另查明，被告魏某于2019年8月19日曾向有关部门申请上述房产的产权变更登记，有关部门以同样理由退回。  

    【裁判结果】   

河南省汝南县人民法院于2020年4月16日作出（2019）豫1727民初5796号判决书：一、解除原告刘某与被告魏某永、张某于2019年9月27日签订的房屋买卖合同；二、被告魏某永、魏某于判决生效后五日内返还原告刘某款750000元及利息（其中400000元的利息自2019年9月27日起，50000元的利息自2019年9月28日起、300000元的利息自2019年9月29日起，计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告魏某永、魏某于判决生效后五日内赔偿原告刘某200000元；四、驳回原告刘某其他诉讼请求。

判决后被告魏某永、魏某不服判决提出上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2020）豫17民终1523号判决，判决驳回上诉，驳持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为，被告魏某明知其房屋不能办理过户登记，仍委托被告魏某永与原告签订房屋买卖合同，签订合同时向原告隐瞒因土地使用证与房权证载明的位置不一致，不能办理产权变更登记的事实，仍向原告承诺该房产符合国家及本市有关房屋上市的规定、政策，有违双方约定的诚信原则，导致原告付款后也不能办理房屋过户登记，合同目的不能实现，被告魏某永作为合同的相对人应承担违约责任。被告魏某作为出售房屋的委托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，原告刘某与被告魏某永签订的房屋买卖合同对被告魏某有约束力，合同约定魏某永的违约责任应由魏某承担。原告购房的合同目的不能实现，其请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，法院予以支持。合同解除后，双方应相互返还。原告要求退还购房款750000元的理由成立，法院予以支持。关于原告请求的违约责任，原、被告在买卖合同中约定有定金条款和违约金条款，原告选择定金条款主张违约责任，予以支持。原告与被告魏民永在定金条款中明确约定：合同签订之日乙方付甲方定金400000元作为购房的担保，房屋过户前一方毁约按照定金的百分之五十赔付对方。该约定明确具体。虽然原告交付的400000元只有360000元具有法律上的定金效力，但双方对400000元的一半即200000元的约定是明确且具体的，本院认为原告主张返还的定金应按400000元的一半即200000元予以赔付。原告主张按360000元的定金赔付，与合同约定的内容不一致，法院不予支持。关于原告在违约责任中主张的利息，法院认为，原告主张的利息按月息1分5厘计算，该计算方法仍然是双方在合同中约定的违约金赔偿的计算方法。原告既选择了定金条款，就不能同时再主张违约金赔偿的计算方法。原告没有提供证据证明原告的利息损失，原告主张的利息损失本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

关于原告主张的被告张某的担保责任，法院认为，在本案房屋买卖合同中，明确约定张某为中介服务的丙方，其义务为：充当订约人和撮合人，提供法律咨询，拟定本合同，协助办理或代办交房、过户及贷款手续，为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。从上述合同内容来看，张某在本合同中处于居间人的身份，并非原告主张的保证房屋能过户给原告的担保人。原告要求被告张某承担担保责任的请求，证据不足，法院不予支持。

  【案例注解】

本案争议的焦点是当事人即约定了违约金又约定了定金，且约定的定金与法律规定的不完全一致，如何适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告选择定金条款主张违约责任，符合上述法律规定。原告与被告魏某永在定金条款中明确约定：合同签订之日乙方付甲方定金400000元作为购房的担保，房屋过户前一方毁约按照定金的百分之五十赔付对方。本案双方约定的定金为履约定金，一方违约可按约定承担责任。被告魏某明知转让的房屋不能依法办理房屋变更登记，仍与原告签订房屋买卖合同，有违诚信，致使合同不能继续履行，原告也实现不了合同目的，构成根本违约，该行为可视为合同中约定的毁约。被告魏某应根据上述约定的定金条款承担违约责任。关于定金返还的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该法律规定说明，在定金罚则的适用上并非全部采用双倍返还的惩罚标准，应优先采用法律规定或当事人约定。本案定金条款中明确约定房屋过户前一方毁约按照定金的50%赔付对方，该约定明确具体。虽然原告交付的400000元只有360000元具有法律上的定金效力，但双方对400000元的一半即200000元的约定是明确且具体的，法院认为原告主张返还的定金应按400000元的一半即200000元予以赔付。原告主张按360000元的定金赔付，与合同约定的内容不一致，应按约定执行，原告请求按360000元赔付，法院不予支持。