基本案情

2018年，李某与A钢管公司签订了一份房屋租赁合同，约定租期15年。房屋租赁期间，A钢管公司又以该出租房屋作抵押，在B银行借款600万元。因借款到期未还，B银行起诉A钢管公司还款。经法院判决和执行，B银行取得了该租赁房屋所有权。此时，房屋租赁合同并未到期。B银行成为新房主后，拒绝继续履行原来的房屋租赁合同，李某诉至法院，请求B银行继续履行租赁合同。

法院判决

汝南县人民法院三门闸法庭经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在本案房屋租赁合同履行期间，李某按约定占有该租赁房屋，虽发生租赁房屋所有权变动，但并不影响租赁合同效力。遂判决B银行作为出租人继续履行李某与A钢管公司签订的房屋租赁合同。B银行不服判决，提出上诉。经二审调解，李某与A银行达成协议：房屋租赁合同继续履行二年，期满后，在同等条件下，李某有权优先承租。

以案学法

《中华人民共和国民法典》第四百零五条

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

法官提醒

“买卖不破租赁”规则，是民法典的明确规定。房屋出租后，房主变动并不影响原租赁合同效力，新房主仍需作为出租方继续履行。如果想要提前解除租赁关系，只能通过协议达成一致。否则，强制解除、拒绝履行，是要承担法律责任的。